Wir von Thomsen Projektentwicklung haben alle wichtigen Informationen und Tipps für eine reibungslose Organisation eines solchen Verkaufs auf einen Blick für Sie zusammengestellt.
Was gibt es beim Grundstücksverkauf zu beachten?
Wer sein Grundstück gut verkaufen möchte, sollte sein Baugrundstück gut kennen. Denn Bauland ist nicht gleich Bauland. Mit jeder Ermittlung und Bewertung kann der erzielbare Wert steigen. Auf diesem Weg können wir eine realistische Einschätzung aller Gewinn- und Kostenfaktoren erreichen.
1. Ermittlung, welche Art von Bauland vorliegt:
Was ist Bauland? Für die Klärung der Frage, welche Art von Bauland vorliegt, sind vor allem zwei Bewertungen maßgeblich. Erstens die Erschließung und zweitens das Vorliegen eines Bebauungsplans. Die Immobilienbranche unterscheidet hierbei vier Arten von Bauland: Ackerland, Bauerwartungsland, Rohland und baureifes Land. Befindet sich das Grundstück bereits innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans oder einer erschlossenen Anlage, dann liegt baureifes Land vor und der zukünftige Käufer hat nur noch eine Baugenehmigung einzuholen. Solche Grundstücke sind vor allem für Käufer als Privatperson attraktiv, da diese mit der baulichen Nutzung des Grundstücks direkt starten können. Fehlt dagegen die Erschließung, sind für den Käufer noch hohe Kosten zu erwarten. Die Einteilung in eine der vier Kategorien ist somit ein erster Anhaltspunkt für die spätere Bestimmung der Käufergruppe bzw. der Ermittlung des Verkaufswertes.
2. Ermittlung des Bodenrichtwertes
Für Grundstücke ohne Immobilie bietet sich eine Ermittlung des Bodenrichtwertes an. Der Bodenrichtwert ist dabei ein amtlicher Durchschnittswert, der eine Aussage zum Wert des Bodens pro Quadratmeter macht. Dieser Durchschnittswert wird von der Stadt alle zwei Jahre durch die amtlich gemeldeten, notariell beurkundeten Kaufverträge der Vergangenheit zusammengestellt und berechnet. Der individuelle Wert eines Grundstücks wird dann zum einen von diesem Parameter, zum anderen von der tatsächlichen Lage, der baulichen Nutzbarkeit, dem Grad der Erschließung und der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks bestimmt. Damit gibt der Bodenrichtwert zwar mehr Aufschluss über die Art des Baulandes. Nachteil ist jedoch, dass der Wert bei einer Neuberechnung alle zwei Jahre nicht die aktuelle Entwicklungslage berücksichtigt und somit in diesem Zeitraum neu hinzukommende Wertfaktoren außer Acht lässt. Wir haben folgenden Tipp für unsere Kunden. Der Bodenrichtwert und die Art des Baulandes sollten keinesfalls eine abschließende Beurteilung des Preises darstellen; sie sollten lediglich als allgemeiner Basiswert dienen. Einsehen können wir alle Bodenrichtwerte bei Gutachterausschüssen, d.h. bei einem unabhängigen Sachverständigengremium der jeweiligen Gemeinde.
3. Prüfung von gestaltenden Handlungsmöglichkeiten
Wenn unsere Kunden im Besitz eines großen Grundstücks sind, können sie die Aufteilung des Grundstücks in Betracht ziehen. Dies könnte sich anbieten, um zum einen die Käufergruppe zu erweitern. Zum anderen, um mögliche höhere Erträge aus zwei verkauften Baugrundstücken zu erwirtschaften. Das Landesrecht einiger Bundesländer sieht hierfür teilweise eine vorherige Genehmigungspflichtigkeit vor. Ob eine solche besteht, kann der Landesbauordnung entnommen werden. Oder wir wenden uns direkt an die Baubehörde der Gemeinde. Die zuständige Behörde benötigt hierfür gewisse Unterlagen, um das Begehren nach dem Baurecht zu prüfen. Diese sollten in der Regel folgende Angaben enthalten: Gemarkung, Flur, Flurstück, mögliche Belastungen und eingetragene Baulasten, Umriss sowie Informationen über angrenzende Flächen und Nachbargrundstücke. Ist eine Genehmigung nicht erforderlich, muss das Vorhaben dennoch den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Dies bedeutet, dass wir dennoch stets die baurechtlichen Bundes- und Landesgesetze im Blick behalten sollten, bevor unsere Kunden mit der tatsächlichen Teilung beginnen. Ein zusätzliches Einholen von Informationen bei der zuständigen Baubehörde ist allemal auch in diesem Fall empfehlenswert.
4. Ermittlung der konkreten Bebaubarkeit:
Ob ein Baugrundstück tatsächlich zur baulichen Nutzung geeignet ist, lässt sich dem Bebauungsplan entnehmen. Hier kann man alle verbindlichen Festsetzungen einsehen, die die konkrete Nutzung betreffen. Hieraus lässt sich auch ableiten, wie viele Immobilien und wie viel Wohnflächen sich auf dem Grundstück errichten lassen. Art und Maß der Festsetzungen geben bereits Auskunft etwa über den Gebietscharakter und die zulässige Geschossflächenzahl. Sind die zulässigen Festsetzungen hierüber besonders günstig für die Errichtung von viel Wohnfläche, steigt damit auch der erzielbare Preis. Liegt dagegen kein Bebauungsplan vor und fehlen somit die Festsetzungen für die bauliche Nutzung, ist die Bebaubarkeit nicht sofort fraglich. Eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde der Gemeinde gibt eine dreijährige (Rechts-)Sicherheit bezüglich der bauplanungsrechtlichen Festsetzungen. Dies wird uns und unseren Kunden in einem Bauvorbescheid mitgeteilt und regelt somit rechtsverbindlich die zulässige Bebaubarkeit des Grundstücks. Zwar ist auch die Bauvoranfrage mit Kosten und Aufwand verbunden, dennoch erleichtern sie den Verkauf und sind somit empfehlenswert.
5. Bestimmung der richtigen Käufergruppe:
Die Bestimmung der richtigen Käufergruppe sollte bereits im Vorfeld des Verkaufs gut durchdacht sein. Denn das Interesse der Käufer ist nicht für jedes Bauland gleich. Eine Vermarktung an Privatpersonen fällt anders aus, als die für gewerblich Interessierte. Zudem entscheidet oftmals die Art und Bebaubarkeit des Baulands über die richtige Zielgruppe. Handelt es sich bei der Bebaubarkeit um die Möglichkeit von Mehrfamilienhäusern, bietet sich als Käufer ein Bauträger an. Bei der einfachen Bebauung mit nur einem Haus oder ein bis zwei Wohneinheiten passt dagegen eine Privatperson besser. So ist ein bereits erschlossenes Baugrundstück innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans oftmals attraktiver für Privatpersonen. Diese können bei solchem baureifen Bauland direkt mit der baulichen Nutzung starten. Für Sie und unsere Projektentwickler bei Thomsen Projektentwicklung ist nicht entscheidend, ob eine Erschließung oder ein Bebauungsplan vorliegt. Wir kümmern uns um sämtliche Formalitäten.
6. Beauftragung eines Maklers:
Wer sich mit dem Gedanken eines Grundstücksverkaufs befasst, sollte auch darüber nachdenken, hierfür einen professionellen Makler zu beauftragen. Diese bringen Vorteile. So verfügt ein Makler beispielsweise über ein breites Netzwerk an möglichen Käufern und zudem über notwendige Fachkenntnisse. Unsere Kunden sparen damit viel Zeit und Aufwand. Aber auch eine private Abwicklung ist durchaus möglich und zu organisieren. Vor allem für die Vermarktung gilt es, das klassische Angebot an Inseraten in Zeitungen und im Internet, in Flyern wie auch in der persönlichen Ansprachen im Bekanntenkreis vorzunehmen.
7. Vorbereitung aller erforderlichen Unterlagen:
Zu guter Letzt stellen wir alle erforderlichen Unterlagen für den Grundstücksverkauf zusammen. Für den zukünftigen Käufer ist es wichtig, einen aktuellen Grundbuchauszug einzusehen, der die Eigentümerstellung unserer Kunden als berechtigt Verfügende bestätigt. Zudem kann diesem auch entnommen werden, ob eventuelle Belastungen wie Grundpfandrechte eingetragen sind. Darüber hinaus sollten wir unsere Kunden mit einem vorbereitenden Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan ausstatten. Dieser gibt einen Einblick und Auskunft über die Bebaubarkeit des Grundstücks. Für eine Finanzierung durch eine Bank, sind für den Käufer sogar weitergehende Unterlagen erforderlich, wie z.B. das Vorzeigen einer Liegenschafts- oder Flurkarte, ein Auszug aus dem Altlastenverzeichnis sowie ein möglicher Erschließungsnachweis.
Welche rechtlichen Vorkehrungen sollten im Blick behalten werden?
Beim Grundstücksverkauf wie auch beim Verkauf von einem Haus, einer Wohnung oder einer anderen Immobilie ist der Kaufvertrag stets notariell zu beurkunden. Ohne dieses Erfordernis, das in § 311 b I BGB unmissverständlich genannt ist, gilt der Kaufvertrag als nicht abgeschlossen und somit nichtig. Die hieraus entstehenden Notargebühren, die Beschaffungskosten für die nötigen Dokumente sowie mögliche Ausgaben für den Makler sollten als anfallende Kosten miteinbezogen werden. Zudem ist bei Grundstücken ohne Immobilie eine Spekulationssteuer zu beachten, wenn zwischen dem eigenen Erwerb und dem geplanten Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
