Wie geht man beim Kauf eines Baugrundstücks vor?

Vor dem Erwerb eines Baugrundstücks sollten Lage, Erschließung oder Bebaubarkeit bereits im Vorfeld recherchiert und geklärt werden. Um eine reibungslose Abwicklung von der Suche des perfekten Baulands bis zum Abschluss des Kaufvertrags zu gewährleisten, ist es ratsam, sich vorher mit den folgenden Fragen auseinandergesetzt zu haben.

Welche Art von Bauland liegt vor?

Bauland ist nicht gleich Bauland. Die Immobilienbranche unterscheidet vier Arten: Ackerland, Bauerwartungsland, Rohland und tatsächlich baureifes (erschlossenes) Bauland, mit dessen Bebauung nach Einholen der Baugenehmigung sofort begonnen werden kann. Die Unterscheidung der Arten erfolgt durch den Faktor der Erschließung und dem Vorliegen eines B-Plans. Die Einordnung ist wichtig, um den Preis und die Dauer des Hausbaus ermitteln zu können.

Wie ist die Lage?

Fraglich ist auch, wie Lage und Infrastruktur des Bauplatzes zu beurteilen sind, das beinhaltet auch den Schulweg des Kindes, Fahrradwege und Einkaufsmöglichkeiten. Weiterhin ist die natürliche Lage ausschlaggebend für den Bau eines Hauses: So bedarf ein nah am Wasser oder an einem Hang gelegener Bauplatz einer anderen Vorbereitung als ein eben gelegener Bauplatz. Auch potentielle Lärm- und Geruchsquellen sollten durch einen Besuch des Geländes zu verschiedenen Tageszeiten ausfindig gemacht werden.

Wie ist die Beschaffenheit des Baugrundstücks?

Auch die Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Baulandes sind ein ausschlaggebendes Kriterium. Hierzu gilt es frühzeitig in Erfahrung zu bringen, ob der Bauplatz mögliche Altlasten aufweist. Auch Munitionsreste, „Blindgänger“ aus dem 2. Weltkrieg oder ein archäologischer Fund können den Verlauf eines Bauprojekts maßgeblich negativ belasten. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig einen Sachverständigen mit der Baugrunduntersuchung zu beauftragen und sich mit einem Bodengutachten abzusichern.

Wurde der Stadtentwicklungsplan bei der Stadt eingesehen?

Ein Blick in die örtliche Stadtentwicklung hilft vor einer später überraschenden Bebauung in unmittelbarer Umgebung. So können Sie einsehen, welche weiteren Bauvorhaben in Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft von der Stadt geplant sind. Dies könnte bedeutsam sein, da ein hochgeschossiger Großmarkt etwa die Aussicht von Ihrem Haus stören oder der Bau einer Sportanlage für Lärm sorgen könnte.

Welche Erschließung hat das Grundstück?

In Erfahrung zu bringen ist auch, wie gut das Baugrundstück erschlossen ist oder ob eine ordentliche Erschließung vorliegt. Dies ist eine wichtige Feststellung, da das Vorliegen von Leitungen an das örtliche Verkehrs- und Entsorgungsnetz den Kaufpreis und die Dauer des Hausbaus maßgeblich mitbestimmen. Eine erschlossene Immobilie ist stets attraktiver, da nach dem Einholen der Baugenehmigung direkt mit der baulichen Nutzung begonnen werden kann.

Wie ist die Bebaubarkeit?

Um die Frage der Bebaubarkeit frühzeitig zu erkunden, gilt es, den Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan einzusehen. Die Bauleitpläne geben Auskunft über Festsetzungen wie die Art und das Maß der erlaubten Bauweise. So lässt sich diesen etwa die zulässige Geschossflächenzahl einer Immobilie entnehmen. Der Bebauungsplan ist darüber hinaus wichtig, da Ihnen auf seiner Grundlage die spätere Baugenehmigung für den Bau Ihres Hauses erteilt wird.

Pacht statt Kauf?

Ebenfalls sollte eine Erbpacht statt eines Kaufs in Betracht gezogen werden. Konkret bedeutet dies die Möglichkeit, das eigene Haus auf fremden Boden zu bauen und zu besitzen. Für die fremde Grundstücksfläche wird über einen Vertragszeitraum von in der Regel 99 Jahren ein Pachtzins gezahlt. Dieses Konstrukt ermöglicht den Hausbau auch einkommensschwachen Haushalten. Es empfiehlt sich jedoch vor allem in Zeiten hoher Kreditzinsen.

Was gibt es beim Grundstückskauf zu beachten? Was Sie sich beim Kauf unbedingt vorzeigen lassen sollten:

Grundbuchauszug

Lassen Sie sich den Grundbuchauszug vorzeigen. Dieser gibt nicht nur einen Nachweis der Eigentümerstellung, sondern auch Auskunft über mögliche Belastungen des Baugrundstücks.

Bodengutachten

Verschaffen Sie sich einen Eindruck der Bodenbeschaffenheit durch die Prüfung des Baugrundes. Liegt ein solches Bodengutachten noch nicht vor, bietet sich die Beauftragung eines sachverständigen Gutachters an.

Notarieller Kaufvertrag

Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag und halten Sie sich an das notarielle Formerfordernis, das in § 311 b I BGB für das Kaufen und Verkaufen von Grundstücken beschrieben ist. Lassen Sie sich keinesfalls zu einer unkorrekten Beurkundung des Kaufpreises hinreißen. Dies kann als ein eingegangenes Scheingeschäft und somit als Betrug oder Steuerhinterziehung geahndet werden. Die Beglaubigung des korrekt abgewickelten Kaufvertrages sollten Sie sich aushändigen lassen.

Finanzierung

Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Absicherung der Finanzierung durch Ihre Bank. Dies sollte geklärt sein, bevor Sie bindend den Kaufvertrag eingehen. Der Kauf einer Immobilie umfasst neben dem Preis des Grundstücks noch weitere anfallende Nebenkosten, die beachtet werden sollten. Diese können etwa sein: die Grund- und Grunderwerbssteuer, entstandene Notarkosten sowie eine mögliche Maklerprovision.